Contratti di locazione

1° Contratto ordinario a canone libero (4+4)
E' Caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l'utilizzazione dell'immobile per se o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc.. Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore. Trascorsi i primi 4 anni: il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile; Trascorsi gli 8 anni: le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto); il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile. Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi. Nell'inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni. Sommario

2° Contratto transitorio
Per soddisfare esigenze di stipula di contratti "transitori", da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. Le "motivazioni" che permetteranno di concretizzare questi rapporti locatizi individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e degli inquilini. Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione. Il contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della "transitorietà" abitativa, il contratto-tipo dovrà prevedere che la durata del contratto "transitorio" verrà sostituita da quella prevista per il contratto "libero" (nella stragrande maggioranza dei casi 8 anni: cioè almeno 4 anni iniziali, che si rinnoveranno automaticamente per un ulteriore quadriennio, a meno che il locatore non possa far valere sue specifiche "necessità"). L'esigenza abitativa "transitoria" dovrà essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti "concordati"; in pratica nel contratto transitorio il calcolo de canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%. Sommario

3° Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)
Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini. Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc.... E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..). Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro). Queste le agevolazioni fiscali concesse: Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale; Sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore. Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta: - di €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71; - di €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione. Alla scadenza dei primi tre anni Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esem. aumanto del canone...), altrimanti il contratto è prorogato di diritto (automaticamante) per ulteriori due anni. Trascorsi i due anni di proroga Su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura: - per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni; - per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza; Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa Il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore. Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto. Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima. Inoltre, le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale (produttivo di interessi annui) che non sia superiore alle 3 mensilità. Sommario

4°Contratto transitorio per studenti
Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato. Deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuorisede). Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente, quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36 mensilità a favore del conduttore; Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 mensilità; Succede spesso che il locatore invece di applicare un canone calmierato secondo gli accordi territoriali applica un canone di mercato, in quel caso il contratto sarà nullo e lo studente potrà rivolgersi all'avvocato per ottenere le somme di denaro versate in eccesso. Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore. Sommario

5°Contratto di comodato d’uso
Il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito. Se non è stato convenuto un termine nè questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. Spesso viene usato per incamerare soldi in nero. N.B.: se per il comodato d’uso viene versato il deposito cauzionale, esso deve essere espressamente previsto da una clausola del contratto di comodato e può essere prova di un eventuale pagamento al nero!

Nullità del contratto

Si parla di contratto nullo quando vengono sanciti patti contrari alla legge, come previsto dall'art 13 della legge 431 del 98:
ad esempio:

- viene fatto firmare un contratto con importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (quindi con somme al nero);
- viene fatto firmare un contratto avente la forma di contratto ordinario a canone libero, però con durata inferiore ai quattro anni,
- oppure non si da al contratto la forma scritta (al nero), o il contratto è simulato ossia non rispondente alla realtà, ad esempio, viene stipulato un contratto transitorio, o più, al posto di un contratto ordinario 4+4 ecc....

Cosa fare?

Il conduttore si può rivolgere ad un avvocato e chiamare in causa il locatore presso il Tribunale Civile. Per l'assistenza legale ci si può rivolgere agli sportelli territoriali che assicurano notevoli agevolazioni economiche per le spese legali.

Quando si va dall'avvocato bisogna raccogliere e portare con se tutta la documentazione necessaria a dimostrare che il rapporto ha tutte le caratteristiche della locazione onerosa, quindi bisogna conservare le ricevute di pagamento, assegni, vaglia postali, e ogni altro mezzo utile a provare che si paga un canone.

A tal fine è utile che il conduttore, quando paga in contanti, deve farsi rilasciare la ricevuta di pagamento dal proprietario.

Se il proprietario non rilascia la ricevuta, conviene pagare il canone tramite vaglia postale, indicando che l’importo versato è a titolo di pagamento del canone di locazione del mese di ...(specificate il mese) per l'immobile sito in … (scrivete l'indirizzo dell'abitazione). La ricevuta che vi rilascerà l'Ufficio Postale servirà a dimostrare la locazione di fatto instaurata.

Se il proprietario non riscuote il vaglia che avete inviato, conservate comunque la ricevuta di versamento ed continuate ad effettuate ogni mese il pagamento, se il proprietario continuerà a non riscuoterlo probabilmente ha l'intenzione di dimostrare che il conduttore è moroso per poterlo sfrattare, quindi bisogna conservare tutte le ricevute di pagamento.

E' consigliabile che il conduttore Intesti a se i contratti per le utenze (luce, acqua ecc.).

Quindi, l'avvocato, una volta raccolte le prove che attestano l'esistenza di una locazione di fatto, ma illegale, instaura una causa presso il Tribunale Civile perché il giudice designato ristabilisca le condizioni di legalità.

Sanzioni

Il giudice, svolta l'istruttoria, ossia valutata la regolarità del contratto, assunte le prove, espletati tutti gli atti processuali, alla fine emanerà una sentenza, sostenendo, nel caso di illegalità dimostrata, che il rapporto di locazione è nullo, e che deve essere ricondotto ai termini di legge, con:

a) applicazione della tipologia di contratto con maggior durata (ossia l'ordinario di durata 4+4 anni);

b) applicazione del canone valutato in base agli accordi territoriali (tabelle del contratto calmierato 3+2), con restituzione delle somme di denaro pagate in eccesso, risultanti della differenza tra quanto pagato e quanto si sarebbe dovuto pagare in base al calcolo del canone calmierato (quello del 3+2) .

A volte il pagamento avviene parzialmente in nero, questo significa che pagate di più di quanto stipulato nel contratto, la procedura da seguire con un avvocato è finalizzata a dimostrare la differenza tra quanto stipulato e quanto in realtà è stato pagato al locatore, bisogna dunque raccogliere ogni prova possibile per dimostrare l'irregolarità, (ricevute, vaglia etc.).

Fate attenzione al deposito cauzionale che di norma deve essere multiplo del canone mensile, se così non fosse il giudice capirebbe che state pagando di più di quanto stipulato nel contratto.

Le tasse sui redditi per la locazione

1. Regime “ordinario” di tassazione
2. Sistema agevolato e alternativo: la “cedolare secca”.

1. Il regime "ordinario" di tassazione

Nel regime ordinario l’imponibile sul quale si calcola l’Irpef dipende dal tipo di contratto stipulato.

Tipo contratto stipulato Reddito da assoggettare all' Irpef riduzione

A equo canone il canone annuo di locazione 5% a titolo forfetario
In regime di libero mercato dal valore più alto tra:
- la rendita catastale (rivalutata del 5%)
- il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) 5% a titolo forfetario
A canone convenzionale* dal valore più alto tra:
- la rendita catastale (rivalutata del 5%)
- il canone di locazione (aggiornato con le rivalutazioni Istat) 30% se il fabbricato si trova in uno dei Comuni ad alta densità abitativa

* “Il canone “convenzionale” è quello determinato sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini maggiormente rappresentative a livello nazionale (legge 9 dicembre 1998, n. 431)”

Fabbricati di interesse storico o artistico: per gli immobili di interesse storico o artistico la riduzione di cui tener conto nella determinazione del reddito da assoggettare all’Irpef è pari al 35%.

Disposizioni per contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse
Ai fini dell’accertamento dell’Irpef dovuta sui redditi dei fabbricati derivanti da immobili locati, è esclusa la possibilità per l’ufficio di rettificare il reddito, se il contribuente dichiara l’importo maggiore tra:

il canone di locazione risultante dal contratto,( ridotto del 5%) e il 10% del valore catastale dell’immobile (determinato applicando alla rendita catastale il moltiplicatore 120, cioè lo stesso moltiplicatore previsto ai fini dell’imposta di registro).

Casi di omessa registrazione del contratto di locazione.
In tali ipotesi, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.

E quale importo del canone, su cui si dovrà pagare l’imposta, si presume, ai fini della determinazione del reddito, il 10% del valore catastale dell’immobile.

Un’altra misura di contrasto all’evasione introdotta dal 1° luglio 2010, è quella che prevede l’obbligo di comunicare i dati catastali dei beni immobili oggetto di contratti scritti o verbali di locazione o affitto, anche nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe (art. 19, comma 15, della legge n. 78/2010).

La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro ed è punita con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.

2. Il regime della “cedolare secca”

Il regime della “cedolare secca” è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È’ facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

In cosa consiste
“Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo”

Tipo contratto Cedolare secca
Canone libero 21% • Irperf
• Addizionale regionale
• Addizionale comunale
• Imposta di registro
• Imposta di bollo
Canone concordato 10%

L’imposta sostitutiva si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfetarie previste nel regime ordinario di tassazione.

Contribuenti interessati

La cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sulle unità immobiliari locate (usufrutto, uso, abitazione).

Non possono aderire le società e gli enti non commerciali.

Con riferimento all’attività esercitata dal locatario e all’utilizzo dell’immobile locato, il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Immobili per i quali si può scegliere il regime della cedolare sono:
• esclusivamente le abitazioni appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 - uffici o studi privati), locate per finalità abitative
• le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).
Sono esclusi, inoltre, i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.

Obblighi e rinuncie
• Chi decide di avvalersi della cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamenteall’inquilino con lettera raccomandata.
• Con la comunicazione il locatore rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se era previsto nel contratto, incluso quello per adeguamento Istat.
• Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni (per i quali non vige l’obbligo di registrazione) e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore

Come avvalersi del regime della cedolare secca

Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l’opzione compilando, a seconda dei casi, il:

A.“modello Siria”
B.“modello 69”
(entrambi disponibili gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate in formato elettronico).

In linea generale, l’opzione va esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale per l’intera durata del contratto (salvo revoca).

In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga).

Se l’opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto, né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successive, esercitandola entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente (cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità).

A. Il modello Siria
È un modello semplificato di denuncia per la registrazione del contratto di locazione e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

Può essere utilizzato per i casi più semplici con un numero limitato di locatori e di conduttori, con omogeneità di opzioni e con contenuto contrattuale limitato alla disciplina del rapporto di locazione.

• In particolare, il modello Siria può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
• numero di locatori non superiore a tre
• tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca
• numero di conduttori non superiore a tre
• una sola unità abitativa e un numero di pertinenze non superiore a tre
• tutti gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita
• contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (e non altre pattuizioni).

Il modello deve essere presentato esclusivamente in via telematica (utilizzando l’apposito software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate), direttamente dal contribuente interessato o tramite i soggetti abilitati (Caf, professionisti).

B. Il modello 69
Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte, l’opzione per la cedolare secca deve essere espressa mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69).

Il modello si presenta in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Va utilizzato anche per le proroghe, le risoluzioni anticipate, eccetera.

In caso di contitolarità dell’immobile, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti, in solido con il conduttore, a versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso.

Versamento della cedolare secca
L’imposta deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef (acconto e saldo) e con le modalità stabilite dal decreto legislativo n. 241/1997 (versamento con modello F24, con possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti).

1) Acconto

Per il versamento dell’acconto, dovuto nella misura del 95%, si applicano gli stessi criteri previsti per l’acconto Irpef. In particolare, il pagamento va effettuato entro il 30 novembre in due rate (in un’unica soluzione l’importo è inferiore a 257,52)

• la prima, del 40%, entro il 17 giugno, o il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)
• la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre (nel 2013, 2 dicembre).

La prima rata dell’acconto può essere versata anche a rate. Sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le medesime disposizioni previste per la rateazione dell’Irpef.

In generale, nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca l’acconto non è dovuto, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

2. Versamento a saldo

Anche per il saldo dell’imposta sostitutiva si applicano le stesse regole previste per l’Irpef:
il versamento va effettuato entro il 17 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 17 luglio (con la maggiorazione dello 0,40%)

Durata dell’opzione e revoca
L’opzione per la cedolare secca prevede che il locatore applichi il regime scelto per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata.

La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento della stessa imposta.

E’ sempre possibile esercitare l’opzione nelle annualità successive, rientrando nel regime della cedolare secca.

Il reddito assoggettato a “cedolare secca” concorre alla formazione del reddito complessivo da considerare per il calcolo di:

• deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio, per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per canoni di locazioni, ecc.)
• per la determinazione dell’Isee (indicatore della situazione economica equivalente).